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초강수 대출 규제에 강남 아파트 매수 심리 냉각

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작성자 황준영
댓글 댓글 0건 조회Hit 9회 작성일Date 25-07-09 07:26

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정부의 초강수 대출 규제에 약 두 달 만에 강남권 아파트의 매수 심리가 주춤한 것으로 나타났다.
4일 한국부동산원에 따르면 지난달 다섯째주(6월 30일 기준) 기준 서울 동남권(강남·서초·송파·강동구) 아파트 매매수급지수는 108.8로 전주 대비 2.4포인트 하락했다.
집값 상승을 주도하는 동남권 지역의 매매수급지수는 지난 5월 첫째주(5월 5일) 100.8을 기록한 이후 7주 연속 상승세를 지속했으며 지난달 넷째주(6월 23일)에는 111.2까지 치솟았다. 매매수급지수는 수요와 공급 비중을 나타내는 점수화한 것으로, 기준선 100보다 크면 시장에 집을 매수하려는 수요가 매도하려는 수요보다 더 크다는 의미다.
지난달 27일 정부가 수도권과 규제지역의 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 제한하는 초강수 대출 규제를 발표하며 시장의 돈줄을 옥죄자 수요자들이 관망세를 보이는 것으로 해석된다.
서울 전체의 아파트 매매수급지수 상승세도 10주 만에 꺾였다. 지난달 다섯째주 서울의 매매수급지수는 103.7로 전주(104.2)보다 0.5포인트 하락했다. 전주 대비 상승폭이 줄어든 것은 4월 셋째주(98.4) 이후 처음이다.
최근 시장 관망세는 다른 부동산 통계에서도 확인된다. KB부동산이 전날 발표한 지난달 30일 기준 주간아파트시장동향에선 서울의 매수우위지수가 급락했다. 이 통계에서 서울의 매수우위지수는 76.4로 전주(99.3)보다 22.9포인트 내렸다.
권역별로는 강북 14개구 69.7, 강남 11개구 82.3으로 각각 전주 대비 18.9포인트, 26.6포인트 하락해 강남권 매수 심리 위축이 두드러졌다.
[주간경향] 삼성생명의 삼성화재 회계 처리 문제를 둘러싼 논란이 회계기준원(기준원)과 삼성생명 간 정보 유출 공방으로 번지고 있다. 삼성생명의 회계 처리 문제와 관련해 기준원에 접수된 비공개 질의·회신 내용이 삼성생명을 거쳐 제3자에게 유출됐고, 이에 대해 기준원이 시정조치를 요구했지만, 삼성 측이 별다른 조치를 취하지 않았다는 게 공방의 핵심 요지다. 이 과정에서 삼성 계열사의 준법 준수 및 윤리 경영 의무를 감시해야 할 삼성 준법감시위원회(준감위)가 아무런 기능을 하지 않은 것으로 나타나 사실상 유명무실한 조직으로 전락했다는 비판도 제기된다.
기준원은 지난 5월 12일 삼성 준감위에 삼성생명의 준법 위반 사안에 대한 시정조치를 6월 2일까지 취해줄 것을 요구하는 공문을 보냈다. 기준원은 주식회사의 외부감사에 관한 법률에 따라 회계 처리 기준의 제정·개정·해석·질의회신 업무 등을 수행하는 기구다.
기준원이 ‘준법 위반’이라고 판단한 사안의 발단은 한 공인회계사가 기준원에 접수한 삼성생명 회계 처리에 대한 질의에서 시작됐다. 이 회계사는 ‘삼성생명이 삼성화재를 자회사로 편입했으니, 이제 삼성생명은 삼성화재 지분에 대해 지분법 회계를 적용해야 타당하다’는 취지의 의견을 냈다. 지금까지는 삼성화재의 손익을 삼성생명 당기순이익에 반영하지 않았는데, 자회사가 된 만큼 삼성생명 재무제표에 반영해야 한다는 취지다.
삼성생명은 삼성화재 지분 15.4%를 보유하고 있다. 현행 회계기준에 따르면 기업이 투자한 회사의 지분율이 20% 이상이거나, 그 미만이라도 ‘(유의적인) 영향력을 행사할 가능성’이 있다면 투자 대상 회사를 ‘관계기업’으로 편입하게 하고 있다. 관계기업의 이익은 투자한 회사의 재무제표에도 지분율만큼 반영한다. 관계기업 경영에 유의미한 영향력을 미치는 만큼 그 경영 성과를 당기손익에 반영하라는 취지다. 삼성생명이 삼성화재를 자회사로 편입해 ‘중대한 영향’을 행사할 가능성이 있으니, 삼성화재의 손익을 삼성생명 재무제표에 반영해야 한다는 게 질의의 취지였다.
하지만 기준원은 이 질의 자체를 반려 처리했다. ‘영향력의 존재 여부에 대한 사실 판단은 삼성생명의 책임하에 이뤄져야 한다’는 이유에서다. 기준원의 설립 목적이나 사안의 중요성을 감안하면 명확한 해석을 내놓는 게 마땅하지만 답변을 회피한 셈이다.
놀라운 것은 대외비였던 이 질의 내용을 삼성생명도 알고 있었다는 점이다. 이는 기준원 소속 연구원이 회계법인에게 질의 내용을 전달하면서 유출된 것으로 기준원 조사에서 확인됐다. 이 연구원은 다만 이 질의가 반려처리 됐다는 사실은 공유하지 않았는데, 삼성생명은 반려처리 상황까지 이미 파악하고 있었고, 이를 제3자에게도 전달했다는 게 기준원의 판단이다.
이후 기준원은 “기준원의 중립성, 독립성, 절차적 신뢰성에 중대한 손상을 초래”했다는 입장을 삼성 준감위에 전달했다. 하지만 준감위는 기준원이 시정조치를 요구한 시한으로부터 한 달 가까이 지난 6월 26일에야 “(삼성생명에) 필요한 조치를 권고했고, 이에 따라 삼성생명에서 후속 조치를 시행할 예정”이라고 회신했다.
삼성생명은 자체 조사를 통해 문제가 없다고 보고 이 사안을 종결했다. 삼성생명 관계자는 “회계기준원에서 먼저 삼성생명이 (질의를) 접수한 것 아니냐는 취지로 연락이 와서 내용을 인지하고 있었던 것뿐”이라며, 기준원의 문제 제기에 대해 “일방적인 주장”이라 반박했다.
기준원이 삼성 준감위에 요구한 시정조치에는 한 가지가 더 있었다. 바로 삼성생명이 사내에 설치한 게시물 내용이다.
삼성생명이 지난 5월 초 서초사옥 본사 내부에 설치한 스탠딩 배너에는 재무회계 업무를 담당하는 삼성생명 A팀장의 서명과 함께 연간 업무 계획이 나와 있었다.
구체적으로 보면, 삼성생명은 ‘포트폴리오 헤지 방법론’을 금융감독원 의견을 받아 수립한 뒤 헤지(위험 분산)를 실행해 지급여력비율과 투자 손익을 제고하겠다고 했다. 이는 감독기구의 승인을 받아 연말에 특정 포트폴리오 회계를 시도해 이익을 조정한다는 뜻으로 해석된다고 전문가들은 분석했다. 실제 기준원에는 이와 관련한 삼성생명의 질의가 접수됐다. 하지만 7월 초 현재까지 결론이 나오지 않았음에도, 이미 5월부터 삼성생명은 자신들이 원하는 방향으로 기준원이 의견을 줄 것으로 본 것이다.
해당 배너에는 또 ‘CSM 연단위 구분 폐지’를 추진한다는 계획도 담겼다. 3년 전 도입된 국제회계기준(IFRS17)은 보험사가 보험계약 서비스를 제공하면서 얻게 될 미실현 이익의 현재가치를 나타내는 CSM(Contractual Service Margin·보험계약서비스마진)을 핵심 개념으로 둔다. 이는 특정 연도에 판매된 상품에서 손실 징후가 나타나면 즉시 비용으로 처리해 현 경영진의 책임을 명확히 하도록 고안됐다.
하지만 삼성생명이 추진하는 대로 CSM 연단위 구분을 폐지하면 신규계약의 이익을 과거 계약의 손실과 합산해 희석할 수 있어 회계 비교 가능성과 신뢰성을 떨어뜨리는 결과가 초래된다. 업계 관계자는 “쉽게 말해 손실을 ‘물타기’하겠다는 의미”라고 말했다.
기업이 연간 추진 계획을 사내에 공유하는 것은 통상적일 수 있지만, 관련 절차에 대한 유권해석을 내리는 기관의 의견 확보 시점까지 못 박아 기정사실화해 공유한 것은 상식 밖이라는 지적이 나온다. 정보력과 영향력 면에서 압도적인 삼성의 자신감이 반영된 프로세스라는 것이다. 기준원은 준감위에 “(삼성생명이) 단순한 일탈을 넘어 제도적 신뢰를 훼손했다”고 지적했다. 기준원은 이러한 공개 배너 문구가 형법상 명예훼손 및 업무방해 혐의에 해당할 수 있다고도 보고 있다. 하지만 준감위는 이 사안에 대해서도 배너 철거와 재발 방지 대책 강구를 권고하는 수준에서 마무리했다.
일각에선 삼성 준감위가 제대로 작동하고 있는 것이냐는 의문도 제기된다. 준감위는 삼성 계열사 최고경영진의 준법·윤리 경영 의무를 감시·통제하고, 주기적으로 계열사의 개선을 권고하는 역할을 하는 독립기구다. 2020년 이재용 삼성그룹 회장의 최순실 뇌물공여 사건을 맡은 파기환송심 재판부의 권고로 삼성그룹의 7개 계열사가 모여 만들었다. 이찬희 준감위 위원장은 “삼성은 특히 정경유착으로 오해받는 일조차 없어야 할 것”이라며 “위원회 역시 삼성의 발목을 잡는 부당한 외압을 막아내는 준법의 방파제가 되겠다”고 한 바 있다.
하지만 준감위의 실제 역할은 매우 제한적이라는 게 대체적인 평가다. 여기서 내린 의사결정의 효력도 권고 수준에 그친다. 준감위는 앞선 활동에서도 독립성이 의심되는 한계를 드러내기도 했다. 2023년 삼성의 전국경제인연합회(현 한국경제인협회) 복귀를 권고한 것이 대표적이다. 당시 경제정의실천시민연합은 “박근혜 대통령 탄핵을 만든 국정농단 사건의 핵심 당사자인 이재용 삼성전자 부회장의 형량 감경을 위해 급조된 조직에 불과함을 재확인해준 결정”이라며 “준감위는 전경련의 대변기구가 아니라 삼성그룹의 정경유착 유인을 차단하는 기구가 돼야 한다”고 했다.
전성인 전 홍익대 교수는 “삼성 외부에 만든 준감위는 유명무실한 조직”이라며 “삼성생명 법인 안에 있는 준법감시인에게 기준원을 둘러싼 논란에 대해 어떤 시정조치를 계획하는지, 책임 임원이 누구인지를 따져 물어야 한다”고 말했다. 박상인 서울대 교수도 “준감위는 3기 들어와 존재감이 더 떨어졌다. 검찰에 고발 조치해야 할 사안”이라고 말했다.
8일 낮 12시42분쯤 경기 파주시 파주읍의 한 폐의류 공장에서 불이 나 공장 3개동이 모두 전소됐다.
소방 당국에 따르면 화재 당시 검은 연기가 높게 치솟으면서 인근 주민들의 119 신고가 잇따랐다.
이 불로 공장 관계자 등 17명이 자력으로 대피해 인명 피해는 없었으나, 불길이 빠르게 번지면서 공장 3개 동이 모두 탔다.
출동한 소방 당국은 장비 26대와 인력 52명을 동원해 이날 오후 3시5분쯤 초기 진화를 했다.
이날 현장 기온이 36도에 달해 소방 당국은 폭염 속 대원들의 건강 관리와 휴식 공간 지원을 위해 회복지원 버스를 배치하기도 했다.
소방 당국은 잔불 정리 작업을 마치는 대로 화재 원인과 피해 규모를 조사할 예정이다.
[주간경향] “대통령이 되시고 나서 자서전을 읽어봤습니다.”
이재용 삼성전자 회장이 이재명 대통령에게 건넨 한마디에 순식간에 재벌 총수들 회담 분위기가 화기애애해졌다. 지난 6월 13일 용산 대통령실에서 열린 이 대통령과 5대 그룹 총수·경제 6단체장 간담회 자리에서다. 새 정부 출범 후 이 대통령과 이 회장의 공개적인 첫 만남이었다.
이날 분위기가 좋았던 건 정부 출범 초기의 ‘허니문’ 시기이기 때문만은 아닐 것이다. 이 대통령은 선거 기간에도 별다른 재벌개혁 공약을 내놓지 않았다. 지난 7월 3일 국회 본회의를 통과한 상법 개정안은 이 대통령의 대선 공약에 포함되긴 했지만, 이미 오래전부터 민주당이 추진해온 정책이기도 하다.
이날 간담회에서 이 대통령은 이런 말도 했다. “인사 추천도 꽤 여러분한테 부탁드렸고 가능하면 그 의견을 존중하려고 합니다.” 이 회장도 화답했다. “표방하는 실용적 시장주의라는 국정 철학은 삼성뿐만 아니라 우리나라 모든 기업에 큰 힘이 될 것입니다.”
이 대통령이 향후 대기업들과의 관계 설정을 어떻게 할지는 아직 알 수 없다. 앞서 윤석열 정부는 규제 완화에 무게를 두고 세제 혜택을 내세우며 주주 배당, 자사주 소각 등 기업들이 자발적으로 밸류업 프로그램에 참여하도록 유도했을 뿐 지배구조 개선 같은 본질적인 개혁은 시도하지 않았다. 공약만 놓고 봤을 땐 이재명 정부도 재벌정책에 있어선 전 정부의 친기업 기조를 유지할 가능성이 높아 보인다. 새 정부 내각 및 대통령실 인선이나 실용주의를 앞세우는 국정 기조를 볼 때, 대기업을 개혁대상으로 삼기보다는 성장의 파트너로 여길 가능성이 높다.
하지만 성장과 실용만 앞세우기에는 기업들의 합리적 의사결정에 장애물로 작용하는 지배구조 문제가 여전히 남아 있다. 삼성이 특히 그렇다.
삼성그룹은 이재용 회장→삼성물산→삼성생명→삼성전자로 이어지는 피라미드형 지배구조로 돼 있다. 이 회장이 1.63%의 지분으로 삼성전자를 지배할 수 있는 것도, 삼성물산과 삼성생명으로 이어지는 지배구조 때문이다. 이 구조에서 파생되는 문제는 작지 않다.
삼성생명이 들고 있는 삼성전자 지분은 금산분리 이슈의 대표적인 사례로 꼽힌다. 금산분리 원칙은 금융자본과 산업자본의 상호 소유 및 지배를 제한하도록 한다. 고객들의 예금이나 보험금으로 과도한 고위험 자산 투자나 인수합병을 저지하기 위한 취지다.
최근에는 꼬리(전자)가 몸통(생명)을 흔드는 일도 벌어지고 있다. 지난 6월 17일 금융감독원이 발표한 보험회사 지급여력비율(K-ICS) 현황을 보면, 3월 말 기준 삼성생명의 지급여력비율은 177.2%로 3개월 전(184.9%) 대비 7.7%포인트 하락했다. 지급여력비율은 보험사가 보험금을 제때 지급할 수 있는 능력을 나타내는 지표인데, 삼성생명은 이 수치가 지난해 2분기 201.5%에서 3분기 193.5%, 4분기 184.9%로 계속 떨어지고 있다. 삼성생명 관계자는 “기준금리가 하락하면 보험 부채의 현재 가치가 증가해 지급여력비율이 하락하기 때문에 최근 전반적으로 내려가는 추세”라고 설명했다. 하지만 삼성생명의 지급여력비율이 170%대까지 눌러앉은 주요 원인이 단순히 금리 때문만은 아니다. 출렁이는 삼성전자 주가도 무시할 수 없는 요인이라는 게 전문가들의 분석이다.
현재 삼성생명은 삼성전자의 보통주 8.51%(5억815만7148주)를 보유하고 있다. 이는 2025년 7월 3일 시가 기준으로 36조원 규모다. 지난해 같은 기간 시가 46조원과 비교하면 10조원가량 감소한 것이다. 삼성전자 주가가 하락할 때마다 삼성생명의 지급여력비율이 크게 영향을 받는다는 의미다. 경제개혁연대는 지난 2월 성명서에서 “삼성생명이 가진 문제의 본질은 삼성전자 주식에 대한 투자 규모가 총자산 또는 자기자본 대비 과도하다는 것”이라며 “근본적인 해결책은 삼성전자 주식 투자 비중을 대폭 낮추는 것밖에 없다”라고 말했다.
삼성생명이 보험 계약자의 돈으로 삼성전자 주식을 매입해 총수 일가의 지배력을 확보한 점도 비판 대상이 되고 있다. 이 과정에서 삼성생명의 회계 처리 방식이 국제기준에 벗어나 있는 점도 논란거리다.
삼성생명은 1993년 이전까지 유배당 보험을 팔아 삼성전자 주식을 샀다. 유배당 보험은 보험사가 주식 등에 투자해 얻은 수익을 계약자에게 나눠주기로 약속한 상품이다. 당시 계약자들 돈으로 산 주식 가치가 시간이 지나 크게 뛰면서 이 이익을 계약자들에게 어떻게 나눠주고 회계 처리할 것인지에 대한 이슈가 발생했다. 이에 대해 금융당국은 지난 2010년 삼성생명 상장 시점에 33%를 계약자 몫으로 떼어, ‘계약자 지분 조정’이라는 ‘부채’ 항목으로 재무제표에 기재할 것을 지시했다.
재무제표상 부채로 잡혔던 계약자 몫은 2023년 새 국제보험회계기준(IFRS17)이 도입되면서 한 번 더 꼬이게 된다. IFRS17은 보험회사의 ‘의도’를 그대로 재무제표에 표시할 것을 요구하고 있다. 즉 삼성생명이 보유 중인 삼성전자 주식을 매각할 계획이 없다면 유배당 보험 계약자 돈도 재무제표에 ‘부채’가 아닌 ‘자본’으로 기재해야 한다.
실제로 지금도 가입한 지 30년이 넘은 고연령의 유배당 계약자들은 삼성생명이 삼성전자 주식을 팔지 않으면서 이 돈을 만져보지도 못한 채 사망하고 있다. 보험업계 관계자는 “계약자 지분 조정은 삼성전자 주식을 팔지 않는 이상 공수표에 불과한 부채이기 때문에 IFRS17이 요구하는 기준과 맞지 않다”고 말했다.
그러나 금융당국은 2022년 삼성생명에 기존대로 계약자 지분 조정 부채로 회계 처리를 해도 된다는 ‘특혜’를 줬다. 그러면서 삼성전자 주식을 향후에도 매각하지 않는다는 조건 자체는 유지했다. 국제기준을 따르지 않고 삼성을 위한 길을 따로 터준 것이다.
문제는 삼성이 이 조건을 어기면서 다시 발생했다. 삼성생명은 지난 2월 삼성전자 주식 425만2305주, 즉 전체 발행주식 수 대비 0.07%를 팔았다. 삼성전자가 정부의 밸류업 정책에 맞춰 자사주를 소각하면서 삼성생명의 삼성전자 보유지분율이 금산분리 법정 한도인 10%를 넘길 위험에 처하자 주식을 소량 매각해 선제 대응한 것이다. 삼성전자는 지난해 11월 이사회를 열어 향후 1년간 총 10조원 규모의 자사주를 분할 매입하는 계획도 의결했다.
삼성생명 관계자는 “2022년 금융감독원의 회신 내용을 바탕으로 회계 처리를 하고 있다”며 “(삼성전자가) 매입하는 10조원 규모의 자사주에서 추가 소각할 계획은 아직 공시된 게 없는 만큼 회계 처리 변경에 대해 판단할 근거가 없다”고 말했다. 삼성생명이 삼성전자 주식을 더 팔 계획이 없는 현재로선 회계 처리가 달라질 게 없다는 뜻이다. 이에 대해 한 업계 관계자는 “이미 예외로 봐줬는데 또 피해간다면 일탈 위의 일탈 아니냐”며 “전 세계적으로도 일탈 회계는 국제기준에 맞춰 보완되고 있는데, 삼성은 영구일탈을 시도하며 국내 기업들의 위신을 떨어뜨리고 있다”고 지적했다.
차규근 조국혁신당 의원이 지난 2월 대표 발의한 보험업법 개정안(삼성생명법)도 변수로 남아 있다. 법안은 보험사가 보유한 계열사 주식의 평가 기준을 ‘취득원가’에서 ‘시가’로 변경하도록 하고 있다.
현행법상 보험사는 손실 위험을 방지하기 위해 대주주나 계열사 주식을 총자산의 3% 이하 금액으로만 소유할 수 있다. 보험사 자산은 기본적으로 보험 가입자들의 것이므로 특정 회사에 과도하게 투자하는 것은 바람직하지 않다는 인식이 반영된 것이다. 현재 삼성생명이 보유한 삼성전자 주식은 취득원가로 계산하면 총자산의 3% 미만으로 유지된다.
그런데 삼성생명법이 국회를 통과해 시가로 계산해야 한다면 삼성생명의 삼성전자 주식은 총자산의 3%를 넘기게 된다. ‘3% 룰’을 지키려면 삼성전자 주식을 대량 팔아야 한다는 의미다.
물론 삼성생명법은 19대 국회 때부터 계속 발의됐지만, 매번 국회 문턱을 넘지 못했다. 전성인 전 홍익대 교수는 “삼성생명법은 삼성이 지금까지 기를 쓰고 막아 통과되지 않았다”라며 “민주당이 갑자기 개혁적으로 바뀌지 않는 이상 삼성의 로비력 때문에 이 법이 통과되긴 어려워 보인다”고 말했다.
새 정부의 대통령실과 내각만 봐도 이미 삼성 출신이 곳곳에 포진해 있다. 봉욱 민정수석은 삼성 준법감시위원회 1기 위원이었고, 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자인 구윤철 전 국무조정실장은 지난 6월 30일까지 삼성생명 사외이사를 지냈다. 이 대통령은 이 밖에도 과학기술정보통신부 장관 후보자(배경훈 전 LG인공지능연구원장), 중소벤처기업부 장관 후보자(한성숙 전 네이버 대표), 산업통상자원부 장관 후보자(김정관 두산에너빌리티 사장) 등 정부 요직에 기업인 출신들을 대거 등용했다. 이 같은 인사 기조를 고려하면 새 정부가 기업 친화적인 정책을 앞세우면서 재벌개혁 이슈는 후순위로 밀릴 것이라는 전망이 나온다.
박상인 서울대 교수는 “이 대통령은 정치 입문 초기엔 재벌개혁을 얘기했지만, 유력 대선주자가 되고서는 입을 닫았다”며 “대통령실 경제정책 라인도 금융규제 완화나 기본소득 등에 관심이 많은 사람으로 채워져 재벌개혁을 할 생각은 거의 없어 보인다”고 말했다.
서울 잠실 한강공원 수상지역에서 6일 열린 2025 APP월드투어 서울 SUP 오픈(이하 서울 SUP 오픈) 대회에서 아마추어 남자 6km 경기 출전 선수들이 힘차게 패들을 젓고 있다. KAPP(대한 패들서프 프로협회), 서울시서핑협회(SSA),서울특별시체육회가 주관하고 서울특별시에서 후원하는 서울 SUP 오픈은 7월 5일, 6일 양일간 서울 잠실 한강공원 수상지역에서 펼쳐졌다. 레이스 종목은 세계적인 선수가 출전하는 프로경기의 경우 300미터 단거리, 9km 장거리 레이스가 열리고 아마추어는 300m 단거리와 6km 장거리, 유소년의 경우 300m 단거리와 3km 장거리 등 각 두 가지 종목으로 치러졌다.
/사진제공 KAPP(대한패들서프 프로협회)

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